L’affitto breve è una delle soluzioni più richieste da turisti, lavoratori fuori sede e proprietari che desiderano valorizzare la propria casa. Dopo il boom post-pandemia, questa formula di locazione è diventata un pilastro del mercato immobiliare turistico in Italia.

In questa guida aggiornata scoprirai come funziona, quali sono gli obblighi fiscali e burocratici e come gestire al meglio la tua casa con l’aiuto di professionisti come The Best Rent.

Cos’è un affitto breve e come funziona

Il contratto di affitto a breve termine, regolamentato dall’art.4 del D.L. 50/2017, è una locazione immobiliare di durata limitata (in genere inferiore a 30 giorni), scelta da turisti, viaggiatori d’affari o chi necessita di soggiorni temporanei. Per chi cerca un appartamento per pochi giorni, magari durante le vacanze o per esigenze lavorative temporanee, rappresenta la soluzione ideale: combina la libertà di un soggiorno flessibile con tutti i comfort e la sicurezza di una casa propria.

Si tratta di una modalità estremamente vantaggiosa sia per il locatore, che può ottenere maggiori rendimenti mensili e mantenere la libertà di utilizzare l’immobile in qualsiasi momento, sia per il conduttore, che beneficia di una sistemazione flessibile, confortevole e più economica rispetto a un soggiorno in hotel. 

Tipologie di affitti brevi: turistici e transitori

Alla luce di quanto appena detto, possiamo distinguere due principali categorie di affitti brevi, a seconda della durata e della finalità del contratto:

•  Affitti brevi di natura turistica: si tratta di locazioni con durata inferiore ai 30 giorni, destinate a chi soggiorna per una vacanza o per brevi periodi. Per questa tipologia non è obbligatoria la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate e non sono dovute imposte di bollo o di registro. È tuttavia necessario rispettare le regole stabilite dall’Agenzia, come la corretta comunicazione dei dati e l’emissione delle ricevute fiscali.
• Affitti brevi di natura transitoria: rientrano in questa categoria le locazioni con durata superiore ai 30 giorni e fino a un massimo di 18 mesi, solitamente rivolte a chi si sposta per motivi di lavoro o di studio. In questo caso è previsto l’obbligo di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, con il pagamento di un’imposta di bollo e dell’imposta di registro.

Contratto affitto breve: normative e adempimenti per il proprietario 

L’affitto breve offre vantaggi significativi sia per il conduttore (l’inquilino, che prende in affitto l’immobile) sia per il locatore (il proprietario, che affitta l’immobile).

Per il conduttore, l’affitto breve rappresenta una soluzione flessibile: può trovare un alloggio temporaneo senza doversi vincolare a contratti di lunga durata. In più, l’affitto breve consente di godere di maggiore privacy e della possibilità di utilizzare una cucina, rendendo il soggiorno più confortevole e pratico. Dal punto di vista del locatore, l’affitto breve permette di guadagnare in modo flessibile senza l’impegno di contratti a lungo termine.

Con l’aumento della popolarità degli affitti brevi, sono entrate in vigore nuove regole per garantire trasparenza, sicurezza e correttezza fiscale. Chi decide di affittare il proprio immobile per periodi brevi deve conoscere e rispettare una serie di obblighi amministrativi e normativi, validi su tutto il territorio nazionale. 

Di seguito i principali adempimenti e normative da tenere in considerazione.

Codice Identificazione Nazionale (CIN)

Dal 1° gennaio 2025 ogni alloggio destinato ad affitti brevi dovrà avere un Codice Identificativo Nazionale (CIN). Il codice andrà esposto all’interno dell’immobile e incluso in tutti gli annunci online, pena sanzioni. Serve a garantire trasparenza e tracciabilità delle strutture ricettive.

Comunicazione degli ospiti

Entro 24 ore dall’arrivo, il locatore deve comunicare i dati degli ospiti alla Questura tramite il portale ufficiale Alloggiati Web. L’obbligo vale per tutte le locazioni brevi, anche di una sola notte.

Tassa di soggiorno

Chi affitta è tenuto a riscuotere e versare la tassa di soggiorno al Comune dove si trova l’immobile. È importante informarsi sulle tariffe e modalità locali, che possono variare a seconda della città.

Sicurezza dell’alloggio

L’appartamento deve rispettare le norme di sicurezza: devono essere presenti i rilevatori di fumo e gas, l’estintore e gli impianti devono essere a norma. Questi requisiti tutelano sia gli ospiti sia il proprietario.

Obblighi fiscali e locali

Restano dovuti eventuali tributi comunali, come per esempio l’IMU, e le registrazioni presso elenchi o portali regionali, quando previste. È consigliato verificare i regolamenti locali per evitare sanzioni.

Tasse sugli affitti brevi: quali sono e quali regimi fiscali scegliere

Tasse su affitti brevi: quale regime fiscale scegliere

Chi affitta un immobile per periodi inferiori ai 30 giorni deve dichiarare i redditi percepiti e scegliere il regime fiscale più adatto. Le principali opzioni sono la cedolare secca o la tassazione ordinaria, con particolari regole se si utilizza un intermediario come Airbnb o Booking.

Cedolare secca

È la modalità più utilizzata per gli affitti brevi. Consente di pagare un’imposta sostitutiva del 21% sul canone percepito, senza ulteriori imposte (Irpef, addizionali, imposta di registro e di bollo). È accessibile alle persone fisiche che affittano al di fuori dell’attività d’impresa. La cedolare secca si applica anche ai contratti di durata inferiore ai 30 giorni.

Tassazione ordinaria

In alternativa, il reddito da locazione può essere tassato con il regime Irpef ordinario, sommando gli importi percepiti agli altri redditi del contribuente. In questo caso, si applicano le aliquote progressive Irpef e si possono dedurre le spese sostenute per la gestione e manutenzione dell’immobile.

Ritenuta d’imposta da parte degli intermediari

Quando l’affitto viene gestito tramite portali o agenzie (es. Airbnb e Booking)  gli intermediari applicano una ritenuta del 21% sull’importo incassato e la versano direttamente allo Stato come acconto o imposta sostitutiva. Il proprietario riceve così il compenso già al netto delle imposte e deve comunque dichiararlo nel modello dei redditi.

Quanto rende un affitto breve?

Un affitto breve può garantire rendimenti fino al 50% (o anche di più) rispetto alla locazione tradizionale, soprattutto nelle grandi città turistiche o nelle località ad alta domanda stagionale. Tuttavia, questo dipende da diversi fattori:

• Posizione dell’immobile: le zone centrali, vicine ai servizi o ai luoghi di interesse, hanno un potenziale di guadagno più alto.
• Tipologia e qualità dell’alloggio: appartamenti curati, moderni e dotati di comfort (esempio Wi-Fi e aria condizionata) attirano più ospiti e recensioni positive.
• Tasso di occupazione: può variare dal 30–40% nelle zone meno turistiche fino al 50–65% o oltre nelle aree più richieste.
• Costi di gestione: pulizie, lavanderia, utenze, manutenzione e commissioni delle piattaforme possono incidere significativamente sui margini di guadagno.
  

In sintesi, un affitto breve può risultare molto redditizio, ma richiede una gestione attenta e costante per mantenere alti i livelli di occupazione e garantire un’esperienza di qualità agli ospiti.

Come mettere in affitto casa per brevi periodi

Avviare un’attività di affitto breve richiede una buona organizzazione e attenzione a ogni dettaglio. Il primo passo è la preparazione dell’immobile, che deve essere accogliente, pulito e dotato di tutto il necessario per ospitare in sicurezza, dai rilevatori di fumo alla biancheria pulita. Una presentazione curata è fondamentale: investire in una fotografia professionale e in una descrizione chiara e completa dell’alloggio aiuta a distinguersi dalle altre offerte e ad aumentare la visibilità online.

Successivamente si procede con la pubblicazione dell’annuncio sulle principali piattaforme, definendo il prezzo, le regole della casa e le politiche di cancellazione. Una volta che le prenotazioni risultano attive, è importante gestire con attenzione la comunicazione con gli ospiti, organizzare un check-in efficiente e garantire un’assistenza puntuale durante il soggiorno.

Infine, la manutenzione e la pulizia periodica dell’alloggio sono essenziali per mantenere standard elevati e ottenere recensioni positive. Non va trascurata la parte amministrativa e fiscale, che comprende l’ottenimento del Codice Identificativo Nazionale (CIN), la riscossione e il versamento della tassa di soggiorno, la comunicazione degli ospiti alla Questura e la corretta dichiarazione dei redditi.

Come arredare casa per affitti brevi e attrarre gli ospiti 

Arredare una casa destinata agli affitti brevi significa creare uno spazio funzionale, accogliente e facile da gestire. L’obiettivo è offrire agli ospiti il comfort di una casa privata con la praticità di una struttura ricettiva, curando ogni dettaglio per garantire un’esperienza positiva.

È richiesta una preparazione attenta, che inizia dalla cura degli ambienti e dall’arredamento. Per prima cosa, scegli uno stile semplice e coerente: arredi moderni e ambienti luminosi valorizzano gli spazi e risultano più adatti da fotografare per gli annunci online. Evita mobili ingombranti e oggetti personali: negli affitti brevi da privato, la neutralità e la pulizia visiva aiutano a far percepire la casa come “propria” a chi la occupa temporaneamente. È importante però valorizzare ogni stanza, infatti bastano piccoli accorgimenti come l’inserimento di quadri, stampe, o cuscini, per rendere l’ambiente più accogliente e vivace.

Infine, ricorda che un ambiente ben curato non solo facilita la locazione, ma permette anche di incrementare il prezzo medio per notte e di distinguersi dalla concorrenza, come spiegato anche nella guida su come rendere il tuo appartamento una casa vacanze.

Come fotografare il tuo appartamento in affitto 

Il secondo passo per preparare il tuo appartamento all’affitto breve è capire come fotografarlo. Le foto ben fatte possono fare la differenza: sono infatti la prima cosa che gli utenti vedranno nell’annuncio pubblicato sulle varie piattaforme.

• È importante evitare foto scure o di dettagli insignificanti, ma è meglio concentrarsi su scatti che mostrano gli angoli migliori della casa e trasmettono una sensazione di accoglienza.
• Prima di scattare, è utile riordinare l’ambiente e aggiungere piccoli dettagli che possano rendere la casa più interessante e accogliente. Una pianta o una coperta decorativa possono fare la differenza!
• Bisogna sfruttare la luce naturale, aprendo tutte le finestre e accendendo le luci della casa, evitando di usare troppo il flash.
• È fondamentale, inoltre, inquadrare correttamente tutti gli spazi di ogni stanza cercando di catturare più spazio possibile.

In breve, un annuncio con immagini di qualità è fondamentale per distinguersi nel mare di opzioni disponibili sulle varie piattaforme. L’aiuto di un fotografo professionista facilita sicuramente il processo e permette di ottenere immagini che catturano l’attenzione degli ospiti, facendo emergere l’immobile in modo più efficace.

Gestire le prenotazioni di affitti brevi

Gestire le prenotazioni per un affitto breve richiede organizzazione, in particolare quando si tratta dell’accoglienza degli ospiti: la gentilezza, la disponibilità e l’atteggiamento professionale sono cruciali per instaurare un rapporto positivo fin da subito. L’obiettivo principale è offrire un soggiorno confortevole, fornendo suggerimenti su cosa vedere, dove mangiare e cosa fare nella zona. Un ospite che si sente accolto e ben informato sarà sicuramente soddisfatto e più incline a ritornare nel tuo appartamento per un futuro soggiorno.

Come ottenere ottime recensioni

Le recensioni sono uno degli aspetti più importanti per ottenere visibilità e facilitare la locazione del tuo appartamento. Le valutazioni positive, infatti, aumentano le probabilità che il tuo annuncio venga notato da più persone.

Tuttavia, ottenere recensioni favorevoli non dipende solo dalla tua cordialità e disponibilità. È fondamentale che tutti i servizi e accessori dell’appartamento siano sempre funzionanti e che la comunicazione sia tempestiva, poiché l’ospite va assistito adeguatamente per tutto il periodo del soggiorno.

Se, pur conoscendo i segreti per ottenere buone recensioni, non hai il tempo per occuparti della gestione quotidiana delle prenotazioni, dell’accoglienza e delle manutenzioni, puoi sempre affidarti a professionisti del settore. Gli esperti di gestione degli affitti brevi possono aiutarti a curare ogni dettaglio, dal miglioramento dell’immobile alla gestione delle prenotazioni, assicurandoti che ogni soggiorno si svolga senza intoppi: una buona gestione operativa e fiscale è cruciale per massimizzare i profitti.

Gestire un affitto breve nel 2025 significa unire ospitalità, efficienza e rispetto delle regole. Con The Best Rent puoi massimizzare i guadagni, ridurre le complessità burocratiche e offrire un’esperienza di alto livello ai tuoi ospiti.

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