Lo sappiamo, giostrarsi tra le infinite clausole contrattuali e i vari regimi fiscali non è affatto semplice. Anzi, spesso diventa un vero e proprio incubo che ci fa venir voglia di mollare tutto e mettere da parte i nostri progetti. La verità, però, è che non bisogna mai arrendersi, specialmente se si è in possesso di un immobile a uso abitativo che potrebbe convertirsi in una nuova fonte di guadagno. Potrebbe… seguendo le giuste indicazioni e valutando attentamente le proprie necessità!

Oggi cercheremo di incoraggiarti spiegandoti come destreggiarti in materia fiscale per poter massimizzare i tuoi guadagni. Ti daremo un quadro completo sui contratti di locazione che prevedono l’applicazione della cedolare secca, tenendo conto delle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2019. Parleremo anche dei vantaggi di cui possono beneficiare inquilini e proprietari nel momento in cui optano per questa aliquota agevolata sostitutiva. E dopo aver letto l’articolo, forse ti sarà passata la voglia di rinunciare alla tua impresa!  😉

Che cos’è la cedolare secca?

Iniziamo il nostro viaggio all’interno del fisco italiano vedendo insieme la definizione di cedolare secca. Per cedolare secca, si intende un’aliquota fissa sul reddito da locazioni di immobili. In base al contratto di locazione, questa imposta può essere del 21 % per gli affitti brevi a canone libero o del 10% per i contratti a lungo termine a canone concordato. Per sapere come funzionano i contratti a canone concordato e conoscere la differenza tra affitto breve e affitto classico, ti rimandiamo al nostro articolo.

Quello che devi sapere è che questa percentuale di fatto sostituisce IRPEF, addizionali (regionali e comunali) e le imposte di registro e di bollo. Mica male, non è vero?

Chi può usufruire della cedolare secca?

Scopriamo ora quali sono i requisiti di accesso per poter usufruire di questo regime fiscale agevolato. Possono optare per la cedolare secca:
• Le persone fisiche titolari del diritto di proprietà
• Le persone fisiche del diritto reale di godimento (diritto di superficie, usufrutto, enfiteusi)
In particolare, a quest’ultime è vietato utilizzare l’immobile per esercitare attività di impresa, arti e professioni. Per quanto riguarda l’unità immobiliare, questa deve necessariamente rientrare nelle categorie catastali che vanno da A1 a A11 (ad eccezione dell’A10, uffici o studi privati) e quindi essere locate a solo uso abitativo.

Cedolare secca affitti 2019: novità fiscali

Negli ultimi tempi, ha fatto notizia l’obbligo per gli intermediari di immobili di inserire una cedolare secca sugli affitti brevi, con una percentuale pari al 21 % sul canone di locazione. Questa manovra fiscale ha interessato per lo più i grandi colossi del settore immobiliare come Airbnb, di cui abbiamo analizzato i costi di servizio in questo articolo. In sostanza, la piattaforma online si “dovrebbe” trasformare in un sostituto d’imposta che si fa carico di trattenere il 21% dell’affitto, di versarlo al fisco e di fornire al proprietario la certificazione unica. Usiamo il condizionale, poiché con l’ordinanza 6219 del 18 settembre 2019 il Consiglio di Stato ha rimandato alla Corte di Giustizia la decisione sulla legittimità dell’obbligo di ritenuta per i vari portali di intermediazione, come appunto Airbnb. Nessun problema invece per chi si affida ad un’agenzia di affitti brevi che si occupa anche della gestione di tutti gli aspetti fiscali.
Un’altra importante novità sulla cedolare secca riguarda invece gli immobili commerciali. Infatti, l’art. 1, co. 59, della Legge di Bilancio 2019 ha concesso l’applicazione dell’aliquota agevolata ai contratti relativi agli immobili commerciali (Categoria C/1, negozi e botteghe) che abbiano una superficie pari o inferiore ai 600 metri quadrati. Una buona cosa per i titolari di esercizi commerciali!

Come e quando si paga la cedolare secca?

Per calcolare la cedolare secca basta applicare la percentuale dell’aliquota al canone annuo percepito a seconda della forma contrattuale stabilita. Ad esempio, se affitti il tuo appartamento per 1.000 euro al mese, quindi con canone annuo pari a 12.000 euro, dovrai calcolare il 21% di 12.000 euro e pagare 2.520 euro nel caso di canone libero o 1.200 euro (10%) nel caso di canone concordato.
Il calcolo della cedolare secca deve essere effettuato rispettando le scadenze annuali della dichiarazione dei redditi. L’imposta viene pagata attraverso il classico modello F24, se dichiariamo con il Modello Unico (lavoratori autonomi e redditi d’impresa) oppure tramite busta paga, se utilizziamo il Modello 730 (lavoratori dipendenti e pensionati). In genere, l’importo viene saldato in due tranche: il 95% a titolo d’acconto e il 5% l’anno successivo. Se però l’aliquota non supera i 257, 52 euro, il pagamento viene liquidato in un’unica soluzione entro il 30 novembre dell’anno in corso.
Per approfondire: se vuoi conoscere tutte le tasse e gli adempimenti burocratici necessari per l’affitto breve, puoi leggere il nostro Vademecum su tasse e burocrazia per affitti brevi.

Cedolare secca: vantaggi per l’inquilino

Infine, andiamo a vedere quali sono i vantaggi per gli inquilini che sottoscrivono un contratto d’affitto utilizzando la cedolare secca. Come abbiamo già accennato sopra, grazie a questo regime agevolato proprietari e affittuari non saranno tenuti a pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, spese che servono alla registrazione, alla proroga, al rinnovo e alla cancellazione dei contratti di locazione. 
Non è da sottovalutare poi la questione relativa al canone fisso, una garanzia non indifferente per chi è in cerca di un appartamento in affitto. Infatti, tramite la cedolare secca, il proprietario si impegna a non aumentare l’affitto mensile per tutta la durata del contratto. E l’inquilino può finalmente tirare un sospiro di sollievo!

Cedolare secca: vantaggi per il proprietario

I vantaggi per i proprietari che optano per il regime della cedolare secca sono evidenti. Basta fare due conti per capire che l’aliquota IRPEF applicata nel regime ordinario è superiore rispetto alle percentuali previste dal regime agevolato e di conseguenza il prelievo fiscale è maggiore.
Il principale vantaggio della cedolare secca si traduce quindi in un semplice ma efficace “si pagano meno tasse”. Non dobbiamo dimenticare poi che questa aliquota è fissa e non deve sommata ad altri redditi ai fini Irpef e addizionali. Ad esempio, il reddito derivato dal lavoro dipendente, che nel regime ordinario si accumula al reddito da locazione durante il conteggio dell’aliquota IRPEF, non va assolutamente considerato nel calcolo della cedolare secca.
Speriamo che questo articolo ti sia stato utile e ci auguriamo di aver risposto a tutte le domande su come funziona la cedolare secca. Ma se ti è rimasto qualche dubbio e hai bisogno di una consulenza, contattaci qui. Ti daremo dei consigli su come sfruttare al meglio le potenzialità del tuo immobile senza doverci rimettere a livello fiscale!