Il contratto di locazione viene definito dal codice civile come un contratto per il quale una delle due parti si impegna a far godere l’altra di un bene immobile per un certo periodo di tempo a fronte di un corrispettivo.

I 5 passi per registrare correttamente un contratto di affitto

La registrazione di un contratto di locazione non segue una procedura standard, ma si differenzia sulla base del soggetto interessato. In particolare, si distinguono:

• il privato

• l’azienda (per conto proprio o per conto di un privato)

Le procedure da seguire nei due casi sono diverse, mentre del soggetto che si appoggia all’azienda, affida il compito a quest’ultima, che appunto opera come se fosse lei il soggetto mandante.

Dunque, come registrare un contratto di affitto?

Se sei un privato, ecco di seguito quali sono gli step da seguire:

• Rivolgiti all’Agenzia delle Entrate, alla quale dovranno essere corrisposti due originali del contratto di locazione oppure un originale e una copia dello stesso.

• Procedi alla compilazione del modello RLI (Registrazione Locali Immobili), con il quale si richiede all’Agenzia delle Entrate la registrazione dei contratti di locazione.

• Se gli immobili da registrare dovessero essere più di uno, allora bisogna procedere anche alla compilazione modello RR (Richiesta Registrazione), con il quale i contratti di locazione di più immobili vengono registrati in una volta sola.

• Il quarto step comprende il pagamento dell’imposta di bollo, pari a 16€ per ogni copia da registrare, e dell’imposta di registro, pari al 2% del canone annuo. Le spese di registrazione sono divise equamente sia a carico del locatore, che del conduttore.

• Per ultimo, bisogna attendere la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro effettuata con Modello F24, attraverso cui si stabilisce la corretta registrazione del contratto. La corretta registrazione può avvenire anche con il caricamento del contratto di locazione in oggetto all’interno del proprio cassetto fiscale, ovvero il servizio disponibile per tutti gli utenti che vogliano consultare le proprie informazioni fiscali.

La registrazione del contratto di locazione viene poi successivamente pagata online, utilizzando il Modello F24, entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Se invece rappresenti un’azienda, a differenza del caso precedente, non è necessario recarsi all’Agenzia delle Entrate, ma è sufficiente procedere alla registrazione del contratto online.

Anche per le aziende è obbligatorio che venga compilato il modello RLI (Registrazione Locali Immobili), che deve poi essere caricato sul portale Fisconline.

È inoltre fondamentale caricare online tutti i documenti necessari, al fine di convalidare la registrazione.

Quali sono dunque i documenti richiesti per registrare un contratto di locazione?

Innanzitutto, bisogna essere in possesso del contratto di locazione firmato da entrambe le parti, nonché dei documenti di locatore e conduttore, e della prestazione energetica (APE), ovvero il documento che comprende tutte le caratteristiche energetiche dell’immobile in questione, definendone le prestazioni a livello energetico.

Se invece sei un privato, che preferisce non procedere in autonomia alla registrazione del contratto, ma si vuole affidare all’esperienza di un professionista, non ti resta che scegliere l’agenzia o il commercialista per te più affidabili e lasciare loro l’onere di procedere con gli step previsti dalla registrazione di un contratto online.

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Come registrare un contratto di affitto in regime di cedolare secca?

Il regime di cedolare secca consiste in un regime fiscale agevolato, per il quale si prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef (Imposta sul reddito delle persone fisiche). In particolare, le imposte pagate dal locatore non saranno proporzionali al reddito, quanto alla somma percepita dal momento della registrazione del contratto di locazione.

La cedolare secca prevede infatti una tassa pari al 21% del canone annuo, nel caso in cui si tratti di affitto a canone libero, oppure del 15% se si tratta di affitto a canone concordato.

Non è necessario che il regime di cedolare secca venga scelto al momento della registrazione del contratto. È infatti possibile, anche successivamente, richiederne la sua attivazione tramite pagamento delle imposte di bollo e di registro.

Non tutti, però, possono richiedere l’attivazione di questo regime.

Infatti, possono optare per il regime di cedolare secca solo le persone fisiche che godono del diritto di proprietà su un immobile, e non, al contrario, le persone giuridiche.

Non conviene adottare questo regime, inoltre, anche ai proprietari che prevedono un aumento dell’inflazione durante il periodo di locazione o che non abbiano entrate diverse oltre a quanto previsto dall’affitto dell’immobile.

Quando è obbligatorio registrare il contratto di locazione?

L’obbligo di registrare un contratto di affitto è previsto per tutte le locazioni superiori ai 30 giorni ed è imputato al locatore.

In questo caso, è necessario registrare il contratto entro 30 giorni dalla stipula, per evitare di incorrere in sanzioni e, nei 60 giorni successivi, comunicarlo al conduttore.

Di conseguenza, per tutti i contratti che non superano i trenta giorni di locazione annua non è previsto l’obbligo di registrazione (si tratta in questo caso di affitti turistici).

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